
3月28日,深圳国资系上市公司深物业A(000011)发布2025年年报。报告显示,公司全年实现营业收入23.83亿元,同比下降12.83%;归母净利润3388.51万元,同比扭亏为盈,增幅达103.04%。表面看,这家深圳老牌房企似乎走出业绩低谷,但拆解数据可见,其盈利依赖非经常性损益,核心主业仍陷亏损。
地产开发业务大幅下滑,扣非净利润仍亏损
营收端,深物业A整体收入下滑,且核心业务结构失衡加剧。2025年,房地产开发业务营收仅5.67亿元,同比暴跌43.52%,占总营收比重从36.71%骤降至23.79%,成为拖累业绩的主因。
同时,物业管理业务营收16.37亿元,同比增长2.68%,占总营收比重升至68.70%,成为营收“基本盘”。但物业业务增长乏力,难以对冲地产开发的下滑。资产运营业务虽增长31.86%,但营收仅1.79亿元,占比不足8%,对整体业绩贡献有限。
此外,深物业A非主业收入达9098.32万元,同比增长43.24%。核心主业收缩、非主业占比提升,凸显公司业务转型不畅、增长动能不足的问题。
值得注意的是,深物业A2025年扣非归母净利润仍处于亏损状态。年报显示,公司2025年扣非净利润为-1238.64万元,较2024年的-13.29亿元减亏99.07%。
非经常性损益成为深物业A盈利的核心支撑。年报显示,2025年公司非经常性损益合计4627.15万元。其中,非流动资产处置收益3853.86万元、政府补助1081.30万元,两项合计占比超九成。正是这笔一次性收益,才让公司实现账面盈利。若剔除这部分非主业收入,公司主业不仅未盈利,反而持续亏损,盈利质量堪忧。
经营现金流告急,偿债压力高企
更严峻的是深物业A的现金流问题。年报显示,2025年,深物业A经营活动现金流净额为-20.86亿元,较2024年的-14.24亿元进一步恶化,同比下降46.49%,且近三年该公司经营活动净现金流持续为负。
为缓解资金压力,深物业A加大筹资力度,2025年筹资活动现金流净额达28.11亿元,同比大增800.02%。此外,2023年至2025年,公司资产负债率分别为72.31%、78.88%和79.04%,处于行业高位。高负债叠加现金流紧张,公司资金链风险持续累积。
盈利能力方面,深物业A虽毛利率同比提升9.40个百分点至27.11%,但净利率仅0.20%,几乎处于盈亏边缘。这一数据折射出公司费用管控失效,2025年销售费用、管理费用、财务费用合计4.16亿元,三费占营收比达17.45%,同比增长29.16%,大幅侵蚀利润空间。
市场人士指出,在房地产行业深度调整的背景下,仅靠处置资产、获取补贴维持盈利,难以支撑长期发展。未来,公司若无法实现地产开发业务企稳、提升主业盈利能力、改善现金流状况,其业绩“回暖”恐难持续。
采写:南都湾财社 记者 邱墨山
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